初期費用「家賃の4〜6か月分」では削る場所が決まらない｜支払先で3つに割る

部屋を借りるときの初期費用は、たいてい「家賃の4〜6か月分」という1つの数字で説明されます。総額の見当をつけるにはこれで足りますが、「じゃあどこを削るのか」を決めるには使えません。

理由は単純で、その中身が支払先の違う3種類だからです。誰に払うお金なのかで、動かし方が根本的に変わります。混ざったままの1つの数字を見ている限り、どこに手をつけられるのかは見えません。

支払先で割ると、動かし方が決まる

1つめ：法律で上限があるのは、仲介手数料だけ

初期費用のうち、受け取れる額の上限が法令で決まっているのはこの項目だけです。宅地建物取引業法46条1項を受けた国土交通大臣の告示（昭和45年建設省告示第1552号）が定めています。

• 貸主と借主の双方から受け取る合計は、借賃の1か月分の1.1倍以内（＝家賃1か月分＋消費税）
• 住むための建物の賃貸借では、依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れるのは借賃の1か月分の0.55倍以内

告示の第十一は、第二から第十までによらない報酬の受領を禁じています。依頼者の依頼によって行う広告の料金を除き、仲介手数料とは別の名目で仲介業者が金銭を受け取ることは、この告示が想定していません。 見積書に仲介業者へ払う項目が2つ以上あるなら、そこは聞いていい場所です。

2つめ：貸主に払う分は、項目ではなく物件で決まる

敷金・礼金・鍵交換代・消毒代などは、法定の上限がありません。 貸主が契約条件として提示し、借主が合意したかどうかで決まります。国土交通省の事例集が一時金について繰り返し答えているのも、契約条件として提示され、それに合意したなら支払う必要がある、という形です。

そして、条件の違う物件は現に存在します。 国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査（三大都市圏の民間賃貸住宅入居世帯）では、礼金があった世帯は42.6%でした。半分以上は礼金を払っていないということです。敷金・保証金があった世帯は57.7%です。

3つめ：自分で相手を選べるのは、実はここだけ

引越し・家具・家電・インターネット回線は、支払う相手を自分で決められます。 3つの枠のうち、相見積もりを取ることに意味があるのはこの枠だけです。

裏を返すと、「敷金を安くする方法」を探しても出口はありません。 敷金は預けるお金（民法622条の2第1項）で、退去時に借主の債務を差し引いた残りが返ってきます。安くする対象というより、返ってくる条件を契約書で確かめる対象です。

見る順番

1. 1仲介業者に払う分：告示の上限を超えていないか、0.55か月分を超える部分は承諾を前提にしているか。別名目の項目が無いか
2. 2貸主に払う分：契約書の条文で敷金の返還と敷引を確かめる。金額が動かないなら、条件の違う物件と総額で比べる
3. 3自分で選ぶ分：見積もりを取る。ここだけは金額そのものが動く

この順に見ると、1つめは「根拠を確かめる」、2つめは「物件ごと比べる」、3つめは「見積もりを取る」と、やることが全部違うことがわかります。1つの数字のままだと、この3つが混ざって「なんとなく高い」で終わります。